Материалы

Вторая жизнь жилого фонда

23 ноября т.г. в рамках проведения Дней Южного административного округа Москвы в городе Минске в Комитете архитектуры и градостроительства Мингорисполкома состоялось заседание «круглого стола» на тему «Реализация программы реконструкции пятиэтажного и ветхого жилого фонда в Южном административном округе Москвы».

В работе «круглого стола» приняла участие делегация гостей во главе с начальником Управления перспективного развития и реализации целевых программ Южного административного округа г. Москвы С.Б.Ступаковым. В нее вошли также главный архитектор округа С.В.Филимонов, генеральный директор компании «Оргстройинвест» С.Т.Третьякова.

С белорусской стороны в заседании участвовали представители Минстройархитектуры, проектных, эксплуатационных, инвестирующих и других заинтересованных организаций г. Минска: ГУП «ГП УЖХ МГИ», РУП «Институт «НИПТИС», УП «Минскградо», УП «Белжилпроект», ОАО «Белкомплекспроект», МГУ МЧС, РУП «Белгосэкспертиза», др. Вел работу «круглого стола» председатель Комитета архитектуры и градостроительства Мингорисполкома, главный архитектор Минска В.Д.Никитин. Он отметил, что для отечественных специалистов знакомство с московским опытом представляет большой интерес, т.к. в Беларуси к данной теме мы только приступаем. Например, у нас не осуществляется массовый снос не только трех-, пятиэтажных, но и индивидуальных жилых домов (т.к. это связано с решением ряда проблем). Есть, правда, определенный опыт проектирования и надстройки мансардных этажей, однако это пока лишь начальная стадия работы в этом направлении.

Как рассказал С.Б.Ступаков, с начала реализации Программы реконструкции районов пятиэтажной застройки, утвержденной Правительством Москвы, прошло шесть лет. Этот документ был принят в связи с наличием большого процента ветхого жилого фонда. С одной стороны, на капитальный ремонт тратились крупные суммы, с другой - свободные территории к тому времени в Москве начали подходить к концу, в то время как ежегодный объем нового строительства в городе (и в округе) не сокращался и составлял 5 млн. м2. Разместить его можно было лишь на территории ветхого фонда. По официальной оценке 1997г., он в округе составлял 360 тыс. м2, фактически же эту цифру можно было увеличить еще на 900 тыс. м2. Это все серии пятиэтажных зданий первых индустриальных серий массового строительства (включающие крупнопанельные дома серий К-7, 1-605, 262), серий второго этапа, а также кирпичные и крупноблочные дома. Дома первой группы уже снесены, второй – в стадии реализации.

При реконструкции кварталов, основанной на сносе, жители отселяются преимущественно в квартиры стартовых домов, строящихся взамен сносимых. Следует отметить, что сносу подлежат не только здания, достигшие ветхого состояния, но и дома, износ которых должен наступить в последующие годы, что обеспечивает комплексность застройки и исключает факторы дискомфорта, которые могли бы возникнуть при возобновлении строительных работ в условиях сложившейся среды.

Проектные и строительные работы, весь инвестиционный цикл осуществляются на основании утвержденных программ. При этом инвестиционные контракты в обязательном порядке предусматривают передачу до 35% суммы общих площадей застройки для переселения жильцов и на строительство муниципального жилья. Средства инвесторов также направляются на строительство объектов инфраструктуры, включая здания школ и детских дошкольных учреждений, объекты обслуживания, благоустройства и места хранения автотранспорта, которые, как правило, строятся в подземном исполнении.

По состоянию на 2006г., снесены жилые дома общей площадью 116 тыс. м2 из предусмотренных программой 671 тыс.м2.

Расчеты, приведенные членами делегации, показали, что затраты при реконструкции жилых образований со сносом существующего фонда на 150 долларов на м2 ниже по сравнению с реконструкцией сохраняемых домов.

По сообщению генерального директора предприятия-инвестора «Оргстройинвест», себестоимость строительства по индивидуальным проектам, включая все отчисления на строительство муниципального жилья и инфраструктуру, составляет в среднем 1620 на м2 (для социального жилья – 800 долларов на м2) при продажной стоимости 4000-5000 долларов на м2.

Как было сказано в ходе «круглого стола», если инвестор получает общую площадь квартиры, превышающую сносимую в два раза, это считается экономически целесообразным. Если менее – затраты решаются за счет средств городского бюджета.

Как правило, структура капитальных вложений инвестора при реконструкции жилых кварталов со сносом ветхого фонда составляет 20% собственных средств, 30% - кредиты банка и 50% - доля соинвестров. При этом банки повысили процентные ставки на кредиты в связи с тем, что их участие также несет бремя ответственности.

Правительством Москвы установлен порядок работы с населением реконструируемых районов, предусматривающий информирование граждан о предстоящих работах без установки на получение их согласия. В случае возражений население имеет право на проведение независимой экспертизы, и при установлении нарушений норм строительство может быть отменено, а стоимость экспертизы оплачивает заказчик. Аналогично решаются вопросы и по размещению т.н. «точечных» объектов в сложившейся жилой среде. Таким образом, юридически преодолевается ситуация «коллективного эгоизма» протестующей части населения в условиях сноса, реконструкции и уплотнения существующей застройки.

К сожалению, лимит времени не позволил расширить круг обсуждаемых вопросов.

Ф.И.Журавлев,
начальник отдела согласования проектов Комитета архитектуры и градостроительства Мингорисполкома,
«Республиканская строительная газета»