Виктор Ладис

ВВЕДЕНИЕ.

Сейчас в Минске немало новостроек жилья. Востребованность на пике, т.н. инвестиции в бетон. На слуху: Фарфоровый,  Depo, Ливадия, Новая Боровая, Северный берег, Парк Челюскинцев, Минск Мир… Строятся отдельные дома, жилые комплексы, микрорайоны, мини города в городе. Жилище во все времена было первично по отношению к другим сооружениям. Вокруг жилья всегда много разговоров и суждений, об его архитектуре и качестве строительства, о стоимости,  как управлять, как содержать. В Беларуси основные формы обслуживания жилищного имущества, это Товарищество Собственников и ЖЭС. Дошло до жестких законодательных решений: один дом, одно ТС, один председатель; регламентирована финансовая политика в ТС. Не вовремя провели общее собрание, не выбрали председателя или неправильно составили документы - прямая дорога в ЖЭС. Вступил в силу Кодекс об архитектурно-строительной деятельности.

И в тоже время стало актуально многообразие жилой застройки, увеличился спрос на красивое жилье с современной архитектурой, с классным благоустройством и озеленением придомовой территории. Сегодня среда обитания человека “закон” к исполнению, а не популярное словосочетание.

Немного об этом, вокруг и внутри этого, на примере минского Товарищества Собственников “Престижино” ( далее ТСП ), по очередям введенное в эксплуатацию в 2022 г. Это шесть 8 - 9-ти этажных зданий с 4-мя подземными паркингами, на закрытой с видеонаблюдением территории, чуть менее 4 га., которые уютно спрятались внутри квартала центральной части Минска, ограниченного улицами – М. Богдановича, В. Хоружей, Куйбышева и пр. Машерова. Повторно применены разработки, литовских архитекторов. Первоначально предполагалось название Машероff Парк с забавным окончанием off, но поменяли на более народное (!?) - Престижино. Такое название, довольно удачный маркетинговый ход. Тому менеджеру, кто этот лейбл придумал, следовало бы дать месячный оклад, а то и три. Возможно так и было. Маркетинговые отделы многих девелоперских образований, умело используют вывески со словами: престиж, премиум, элит-класс или высокий статус… Иногда неоправданно и надуманно по отношению к стандартному жилью и к качеству строительства в частности.

ЧАСТЬ I.

В Минске построены и реализуются удачные ЖК и жилые районы - современные концепции, архитектурные и объемно-планировочные решения, те же Фарфоровый, Ливадия,  Depo, Новая Боровая, Олимпик Парк, Комфорт Парк.  Разные объемы и цветовое решение, вариативность в отделке фасадов и инженерном наполнении, в этажности, благоустройстве и озеленении. Красиво, удобно, и предположу качественно. Приятно созерцать стильное разнообразие архитектурных приемов и малых форм и отличную работу архитекторов в Ливадии и Новой Боровой.  Полагаю приятно не только созерцать, но и жить там. Не зря квартиры раскупаются достаточно быстро. Правда Боровая немного удалена от “цивилизации” и урбанизма центральной части города, но тут свои прелести - воздух, экологичный район, озеленение, пение птиц…

Но иногда скучновато - Олимпик парк. Почему-то вспомнились ( БПИ, курс зарубежная архитектура ) дома для рабочего класса в старой Англии... Один к одному и на одно лицо, как солдаты на плацу, когортами. Понятно, трудно “оживить” многоквартирную жилую застройку, небольшим выбором художественных, эстетических,  объемно-планировочных приемов,  когда территория, ровная как стол, ни пригорка, ни изгиба реки, когда нет многолетних деревьев…  Но все же…

В жилых образованиях, и не только, встречаются однотипные ландшафтные решения, как штамп - буйство злаков плюс мраморный или гранитный гравий. В парке Янки Купала гектар злаков колосится! Подобное прослеживается и в рендерах ( визуализация ) молодых архитекторов. Хотя само решение импонирует, в тренде, стильно. Но частое применение замыливает глаз.

И все же в центральной части Минска отличные примеры архитектуры новых ЖК. В историческом районе Лошица появилась приятная серийная жилая застройка, запроектированная на красивом рельефе с внушительным перепадом высот и с отличной проработкой генплана и благоустройства. Уже и МАПИД подтянулся. Высотой зданий и остеклением играет, смело вводит цвет и симпатично организует придомовые площадки. Вот только высота потолка маловата…!?

Есть постройки, как люди окрестили "человейники", стоят группами и поодиночке, 15-25 этажные жилые здания, уже и выше потянули, занимающие огромные территории. См.фото выше. Вокруг них достаточно скудные инфраструктура и благоустройство. Крохи озеленения затерялись в колодцах большого количества, рядом стоящих, жилых высоток и в сетке улиц и проездов.

Вроде как одно отдельно взятое здание выглядит неплохо:  фасады с разнообразными рисунками, выступающих и западающих лоджий,  пояски, козырьки, “соты” с остеклением и яркие цвета обрамлений, образующие какие-то иероглифы или     набор детских кубиков. Симпатично. Но когда они (жилые дома) растут как грибы, рядом,  много и большой этажности, становится не по себе, не уютно. Если учесть что высота потолков 2,70 м., а в Минске это уже стандарт, а если потолок подшивают, получится 2,60, то народное определение этого строительства точно к месту.

Исследователи не раз отмечали, что в “каменных джунглях”, а в нашем случае в “человейниках”, от скучной однообразной высотной застройки и от “никакой” среды обитания, время от времени у людей может наступать депрессивное состояние. Тут в пору срочно задействовать массовое озеленение и ограничить высотное строительство. И не втыкать в землю прутики, а высаживать полноценные 4-х, 5-ти годовалые растения и деревья. Активно вводить цвет и применять малые арх.формы, скульптурные композиции, инсталляции и подсветку. Устраивать цветники и художественное оформление холлов первого этажа подъездов, витражи, росписи, мозаичные панно.  Да, дорого, да сложно, да трудоемко, но нужно ведь.

Комплекс Престижино - удачное решение с точки зрения архитектуры, выбранной площадки, озеленения и благоустройства, с некоторыми поправками.  Объемно-планировочная идея отличная, и если бы не недоработки ( назовите как угодно ) строителей и реализация, вызывающие много вопросов, можно было бы сказать - комплекс отличный. Думаю, девелоперу и застройщику ТСП, заявленный класс престиж-премиум и название, увеличило добавленную стоимость на не одну сотню тысяч бел. руб., а по факту не всегда выдерживалась высокая планка проектирования и строительства, плюс сомнительная экономия на эстетике и комфортности. И не надо все “вешать” на кризисные годы.

А вот к выбранной площадке ТСП можно применить слово премиум и отметить концепт всего комплекса.  И конечно же сюда: 3-х метровые потолки; квартира-лифт-паркинг; емкие подсобки и просторные поэтажные холлы; “дворовое” благоустройство; отделка и инженерное обеспечение; дизайнерские малые формы, детская и спортплощадки. И опять же, не всегда доведено до высокого уровня. Но даже определенные помарки не мешают положить многие решения, на весы со знаком плюс: цветовое решение ( наверное  сегодня для кого-то оно не в тренде );  и разнообразное изначальное озеленение, с любовью и искусно дополненное жильцами;  и уютная атмосфера для отдыха а-ля “дача”. Тут и фотозона с розариями, и чаепитие, и шашлык-плов, и прогулки-посиделки молодых мам с маленькими детьми и колясками в любимых уютных уголках, дети отдыхающие на траве и разглядывающие цветы. Все это поднимает ТСП на высокий уровень. Comfortable Place в самом центре Минска!

В пассиве - на стадии согласования, строительства и ввода домов в эксплуатацию, архитектурные и некоторые инженерные решения устарели лет на 5 и более;  “недофонтан” вместо заявленного фонтана; подъездные металлические двери-гробы и убогие урны вообще из другой “оперы” ( двери заменены на новые, за счет жильцов ); батареи посередине балконных проемов; текущий паркинг, а в другом промерзает и плесневеет  стена; ржавеющие поручни у подъездов и на “французских ” балконах;  местами обратные уклоны отмосток и отливов; не предусмотрены места установки кондиционеров. Кое-где "забыли" насыпать плодородный слой земли, а кое-где его уложили прямо на строительный мусор. В двух одноподъездных 9-ти этажках умудрились установить по одному лифту ( по нормам ! ), на которые нанизаны 43 квартиры и паркинг с подсобками…  Как то это не вяжется с классом престиж.

Предположу, что и в других жилых комплексах, есть аналогичные минусы или что-то подобное, отрицательно влияющие на комфортное, приятное восприятие и эстетику жилой застройки. Получается, что какой-то “дядя”, назвав “элитной” стандартную архитектуру с достаточно тривиальной конструктивной схемой, и иногда с некачественным исполнением, приучает покупателей жилья к усредненности и посредственности. Люди верят, а позже спустя год-два понимают, что это не совсем так ( престижность, премиум, элитность ) или вовсе не так и что элитности здесь раз-два, может быть три, и обчелся.

В последние 4 года жители ТСП удачно выбирали и приняли на работу двух молодых менеджеров-председателей, да и с правлением все сложилось. Они на деле показали понимание своих действий по содержанию и управлению ТСП, плюс активная позиция собственников. Исправлены большинство ошибок в проектировании и реализации проекта, через акты и рекламации иногда за свой счет, иногда и своими руками. Это привело к отличным результатам по созданию удобной и комфортной среды для жизни горожан, “живого” и домашнего  жилого образования. Красота – необходимое качество городской среды. Сегодня комплекс Престижино ухоженный и красивый, что помогает жильцам и их детям чувствовать себя более радостно и счастливо. Это резко отличает среду обитания человека в ТСП от невыразительной стесненной застройки в “спальниках”. иногда без дворовой территории и какой либо “зеленки” и в априори не будет особой радости от пребывания там.

Справедливо отметить, с цветом в ТСП - комильфо. См. фото ниже.

Можно сколь угодно размышлять и писать, но лучше нет оценки чем высказывания и мнения жильцов и гостей ТСП :

<<< Реально один из лучших комплексов в центре Минска…  мне нравится.>>>

<<< Отличный жилой комплекс, в центре города, не нагружен домами. Есть инфраструктура для отдыха всей семье.>>>

<<< Прекрасное управление. Грамотные отзывчивые специалисты.>>>

<<< Хороший и красивый комплекс!!! >>>

<<< Очень красиво! >>>

<<< Большая территория.>>>

<<<…супер территория, дома, порядок…>>>

<<<…тихое ( место ), с развитой инфраструктурой, да и близко к центру.>>>

Есть и такие мнения :

<<< Я в комплекс приезжаю, чтобы зайти в квартиру, увидеть близких и провести с ними там ( в квартире ) время…  Считаю большой ошибкой создание в комплексе «ботанического сада», «зон отдыха»… >>>

<<< Членские взносы 80 руб.!  Квартплата 60 руб…  Что у нас происходит?.., >>>.

Очень много мнений и пересудов по поводу выгула собак. Но как-то соседи в ТСП находят компромисс, как вобщем и по всей Беларуси и в других странах. Законодательные решения о содержании собак есть, но помогают частично.

Показательны фотографии сделанные собственниками, а здесь таковые есть, говорящие об их отношении к своему комплексу.

ЧАСТЬ II.

Одна из причин появления некачественного исполнения архитектурных идей жилых объектов, то что их проектируют и строят холдинги, девелоперские компании внутри которых работает архитектурно-проектные бюро. Эти бюро, как правило, обслуживают массовое строительство, когда заказчику не нужен авторский продукт, а нужно “гнать” застройку территории. Многие изменения, дополнения, замена отделочных материалов и архитектурных и инженерных решений, согласования и стройнадзор, проводятся и решаются одним и тем же лицом - девелопером или его застройщиком. Про арх.надзор иногда “забывают” и тогда решения доводятся проектировщикам как факт или максимум - мы вас услышали, но будете делать, как мы вам скажем.

Девелоперу и застройщику не всегда нужен независимый архитектор, вдруг “закапризничает” — здесь такой балкон и ограждение, здесь такая плитка и цвет, а эти некачественные элементы следует заменить (!!!) и настойчиво будет требовать придерживаться общей концепции проекта. Но лучше же иметь под рукой "послушного недорогого архитектора”. Нарисует, как укажут. Но от этого может страдать качество объекта, а в конечном итоге потребитель, его жизненное пространство.

Небольшое лирическое отступление - СМЕШНО !?  КРЕАТИВНО !?  ЗАБАВНО !?

У многих жителей ТСП очень хорошее чувство юмора. Название Престижино до сих пор, частенько, подвергается доброжелательным интерпретациям. Не буду приводить примеры, их множество, можно пофантазировать, если угодно. Предложу немного фантазий жильцов, кое какие уже воплощены, на тему - территория-газон-сад-озеленение.

Не обделены жители и коллективным креативом. Предлагали расширить плодово-ягодный ассортимент, который уже в достатке ( голубика, абрикосы, сливы, яблоки, груши ), овощной культурой, чтобы была возможность к осени ставить пару бочек квашеной капусты  и соленых огурцов…  опять же джемы и варенье, тыквенные каши, ну там закуски какие… и все под брендом  “а-Ля Престижино”.  Предлагали устроить на территории ТСП озеро для отдыха трудящихся у воды и рыбалки, чтобы люди не тратили время на дальние поездки в weekend !  Предлагали установить, для удобства автолюбителей, бензоколонку и учитывая электрификацию мирового автопрома, пару электрозарядок.

Скажите…  мечты и шутки…!?  Но в каждой шутке, есть только доля шутки…   Как то так, поправьте, если что не так…

Но вернемся от многообещающего, радужного  завтра к нашим реалиям и еще немного лета 2024… думаю у нас тут не худшее место в Минске, возможно одно из лучших….

ЧАСТЬ III.

Возможно упущение, что в пояснительных записках к разделу благоустройство нет рекомендаций об профессиональном уровне ухода за придомовой территорией, после сдачи объекта, а отделы продаж не информируют потенциальных покупателей-инвесторов о не дешевом содержании и постоянном текущем техобслуживании территории, зданий и коммуникаций. И что взносы в ТС, равны, а то в два раза больше по отношению к “коммуналке”, тем более когда в комплексе нет доходной части, как в ТСП, в котором кроме денежных вливаний жильцов ничего нет. Девелоперы говорят, что поясняя это можно отпугнуть  потенциальных инвесторов. Некоторые покупатели жилья, пришедшие как все мы из “сталинок”, “хрущевок” и “брежневок”, которые обслуживались ЖЭСами и КЭЧами, представления не имеют о размере денежного  содержания их нового приобретения. Купил квартиру-престиж и мол уже высшая лига, и уже не ты вокруг солнца, а оно вокруг тебя вертится. Большие взносы в ТС как снег на голову –  как ?, зачем ?, почему ?  Фактически вывеской премиум-престиж плюс неинформирование, люди вводятся в заблуждение, и может создать им не уютное пребывание в приобретенном жилье.

Бывает наоборот. В рендерах одно, в действительности другое. На картинках показывают, а отделы продаж и риэлторы рассказывают о площадке для выгула собак, о консьержах, о качественных видеонаблюдении и озеленении, о фонтанах, некоторые договорились до венецианских каналов с гондолами, а по факту - пшик !

И еще.. разбивать комплексы из 5-6 домов на 5-6 товариществ принесет только вред, в частности благоустройству и решению общих вопросов по содержанию и озеленению комплексов. Это может привести к захирению общей идеи объекта в целом. Нарушит задумки архитекторов и градостроителей и может повлиять не только на отдельный ЖК, а на район и на т.н. градоэкологический каркас города и снизит комфортность и качество жизни горожан.

ЧАСТЬ IV.

АКСИОМА.

Архитектор обязан применять все знания в создании достойной среды обитания человека, ведь это не только красота и комфортность, это безопасность, здоровье и будущее инвестора и его детей и в общем-то их жизнь. А застройщик обязан иметь возможность и навыки в реализации идеи проекта, со всеми тонкостями и нюансами. Все звенья, участвующие в создании объектов жилья, должны понимать, что очень большое значение имеют детали и деликатное исполнение архитектурных и цветовых решений, малых форм и благоустройства вокруг домов и прилегающих территорий. А не так чтобы архитектору рассказывали, как надо рисовать и это надо сделать дешевле, а у строителей “вдруг” на складе не оказались “гвозди нужного размера” или нет цвета краски по проекту, а только желтая. Многих людей уже не устраивает, когда качественное, красивое, удобное и по домашнему уютное заканчивается за входной дверью его квартиры. Конечно есть люди, которые индифферентно относятся к окружающей его среде, да и монотонность ежедневных действий подводит к этому - проснулся, завтрак, работа, ужин… Но и они, постоянно вращаясь в эстетически достойном современном окружении, постепенно привыкают к хорошему и красивому и начинают нуждаться в этом.

МНЕНИЕ.

Хотя уже есть определенная градация “жилья” по цене за м2., но было бы неплохо сделать классификацию жилых новостроек, как в отелях – **, ***, ****, *****, …, и вокруг этого выстраивать ценовую политику.  Класс жилья  подразумевает:  здесь высота потолка 2,8 ,  здесь 3,0  или 3,6 м.;  здесь паркинг,  спортивные и детские площадки, видеонаблюдение и дежурные ( консьержи ), места установки кондиционеров или встроенный общий; здесь панорамный лифт,  террасы и эксплуатируемая кровля, озелененная территория с благоустройством и с ограждением; здесь электрозарядки и электронные замки, считывающие домофоны и шлагбаумы и другие инновации.…, а здесь одно, другое и третье. А вот это жилье от известного архитектора или арх.мастерской. Возможно это уменьшит количество “лапши”. Покупателям сразу будет понятно, что им нужно купить и за сколько. И будет понятно что потом надо оплачивать в “жировке”, и сколько за обслуживание и содержание того что они приобретают.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Конечно спасибо, некогда известному холдингу Трайпл, за то что “выбил” и организовал с застройщиком такую классную, с идеальной инфраструктурой, площадку в центре города, во всех отношениях удобной, тихой, большой, зеленой и просто приятной. Приятная архитектура,  приятное цветовое решение. И конечно же, спасибо жителям жилого комплекса Престижино за создание отличного озеленения и обстановки уюта и спокойствия, а это стоит немалых денег. Но это дорогого стоит.

Такие площадки-объекты, тем более в центральной, представительской части Минска, должны уходить через конкурсы, архитектурным мастерским или топовым архитекторам. Должны ( все ) наконец-то вернуться к пониманию, как во всем мире, что архитектор в переводе с греческого - главный строитель. И это касается не только жилья. Появятся еще больше отличных примеров современной архитектуры с инновациями, с удачным решением функциональных задач и благоустройства территории и будут украшениями Города. И на первый план должен выйти архитектурный надзор, чтобы воплотить замысел архитектора без искажения, включая объем, интерьер, цвет, благоустройство. И не мог ( замысел ) сойти на нет от строительных, экономических и местных преград.